huis-kopen

huis-kopen: 10 praktische tips & nuttige informatie

Wensenlijst maken

Als je van plan bent een huis te gaan kopen, maak dan eerst een lijstje. Zet hierop je wensen en eisen, zodat duidelijk wordt wat je wel en niet wilt. Ook is van belang te noteren wat je je kunt permitteren. Als je naar huizen gaat kijken kun je aan de hand van de lijst gemakkelijk zien of het huis in aanmerking komt of dat je toch beter verder kunt kijken. Het bespaart aanzienlijk veel tijd als je van tevoren weet wat je in een huis zoekt. Maak daarom een zo uitgebreid mogelijke inventarisatie. Huizen die niet of nauwelijks voldoen aan de wensen van je lijst, kunt je direct overslaan. Dat scheelt je heel wat bezichtigingen.

Wensen met betrekking tot de bouw van het huis

Allereerst moet je duidelijk voor ogen hebben in wat voor soort huis je wilt wonen. Wilt je het gemak van een appartement of kies je liever voor een huis met een tuintje? Wil je in een nieuwbouwhuis wonen, of betrek je liever een bestaande woning? Wil je een groot huis met een bepaald aantal kamers, of juist liever zo weinig mogelijk kamers. Zoek je een huis met een garage? Dit zijn allemaal zaken die je voor jezelf op papier kunt zetten.

Wensen met betrekking tot de omgeving van het huis

Misschien heb je kinderen. Dan zou een kindvriendelijke omgeving op je wensenlijst kunnen staan. Natuurlijk wil je er dan een school vlakbij hebben of een speeltuin. Misschien woon je graag in het drukke, maar spannende centrum van de stad. Je kunt ook kijken naar een huis in de buurt van je werkplek.

Bezichtigen

Als je ongeveer weet wat je wensen zijn voor het nieuwe huis, kun je zich het best oriënteren op internet. Er zijn vele verschillende sites waar via erkende makelaars(verenigingen) huizen aangeboden worden. Vaak kun je veel details krijgen over de inrichting van het huis, de kosten en de staat. Zo kun je goed een selectie maken voor eventuele bezichtigingen. Ook worden op internet ook huizen aangeboden door particulieren, waar dus geen tussenkomst van een makelaar plaatsvindt. Het voordeel hiervan is dat er geen extra kosten zijn, maar wel moet je vaak meer onderling regelen.

Hebt je een huis gevonden dat goed tegemoet lijkt te komen aan je wensen, dan kun je een afspraak maken voor een eerste bezichtiging. Maak ook eens een wandelingetje door de buurt. Bevalt het je? Vraag bij de afspraak voor de bezichtiging of er een taxatierapport is, een bouwkundig rapport en of er bouwtekeningen zijn.

Kijk bij de bezichtiging naar de grootte van de kamers, de indeling en eventueel de inrichting. Let op de staat van het onderhoud van het huis. Vraag bij de bezichtiging of er gebreken zijn in het huis. De verkoper is verplicht van eventuele gebreken melding te doen. Bekijk niet alleen de binnenkant van het huis, maar ook de buitenkant van het huis. Je kunt bij een eventuele tweede bezichtiging een aankoopmakelaar meenemen. Deze kan meestal goed de waarde van de woning inschatten. Ook kan hij gerichte vragen stellen over het huis. Twijfel je over de bouwkundige staat, dan kun je een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Mochten daar gebreken uit naar voren komen, dan kun je een begroting maken over de eventuele herstelkosten en deze meenemen in de onderhandeling over de vraagprijs.

Het is een goed idee om een checklist te maken waarbij je alle vragen over de woning alvast noteert. De checklist kunt je dan met de verkoper doornemen. Zo heb je in ieder geval antwoord op al je vragen.

Bouwkundige keuring

Als je geen kat in de zak wilt kopen en er zeker van wil zijn dat je een goed huis koopt of tenminste op de hoogte bent van de gebreken, kun je een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Zo ben je direct op de hoogte van de bouwkundige staat van het huis, en word je later niet onaangenaam verrast door verborgen gebreken.

Bij aan- of verkoop van een woning is het steeds gebruikelijker dat er een bouwkundig rapport wordt gevraagd. In artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek staat dat de koper een woning mag verwachten die voldoet aan de eigenschappen voor normaal gebruik. Indien de koper bijzondere eigenschappen wil, bijvoorbeeld een rustige omgeving, dan moet de koper dit duidelijk aangeven. De verkoper is aldus niet verplicht om de koper ervan  op de hoogte te stellen dat om de hoek een geliefde plek voor hangjongeren is die daar graag wat ’s avonds met hun brommers stunten.  Gelukkig heb je daar je wensenlijst voor. Zo kun je alles met betrekking van je wensen de revue laten passeren. Een uiteraard zorg je voor een schriftelijke bevestiging.

Een bouwkundig rapport verstrekt zekerheid over de bouwkundige staat. Je wordt geïnformeerd over de conditie, kwaliteit, afwerking en onderhoud van de woning. Om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie is een keuring vaak verplicht als het een huis betreft dat voor 1940 is gebouwd.

Je mag zelf kiezen wie je de bouwkundige keuring laat doen. Je kunt op internet diverse aanbieders met elkaar vergelijken.

Neem een makelaar

Het taxatierapport is nodig voor de financiering van de woning. De geldverstrekker wil namelijk weten of de waarde van het huis, dat als onderpand dient voor de lening, ook genoeg waarde heeft voor de hoogte van de hypothecaire lening. De taxatie moet door een onafhankelijk taxateur worden verricht.

De taxateur bepaalt de waarde van de woning aan de hand van een aantal zaken. Dit is de plaats waar de woning staat, de omgeving van de woning, bestemmingsplannen in de omgeving, de indeling van het huis en de aanwezigheid van extra’s zoals een garage, tuin, en andere zaken, de staat van onderhoud van het huis, isolatie en nog meer zaken. Bovendien vergelijkt hij de prijsontwikkelingen van soortgelijke woningen.

Het huis kan op verschillende manieren worden getaxeerd. De vraagprijs is een andere waarde dan de herbouwwaarde. Deze laatste waarde is veel belangrijker voor de verzekeringsmaatschappij. Het huis kan getaxeerd worden naar de waarde in het economische verkeer, de onderhandse verkoopwaarde, executiewaarde en economische huurwaarde. De belastingdienst wil de waarde weten van je woning in het economische verkeer.

Zij stelt aan de hand van deze waarde de vermogensbelasting en het huurwaardeforfait vast. De regels en bepalingen hiervoor zijn opgenomen in de WOZ (wet Waardebepaling Onroerende Zaken). Vandaar dat men ook spreekt over de WOZ waarde. De onderhandse verkoopwaarde is de opbrengstwaarde van het huis bij aan- of verkoop.

De geldverstrekker is geïnteresseerd in de executiewaarde. Wanneer je je betalingsverplichtingen niet meer zou kunnen nakomen, zul je het huis gedwongen moeten verkopen. De executiewaarde is de waarde die de woning op zal brengen bij een gedwongen verkoop.

Neem een makelaar

Een huis kopen heeft tijd en deskundigheid nodig. Een makelaar kan je veel adviezen geven over het wel of niet kopen van een huis. Hij weet waar op gelet moet worden, wat je wensen zijn en wat de eisen van de verkopende partij zijn. In de aankoopfase kan de makelaar voor je onderhandelen, wat vaak een grote besparing op de aankoopprijs met zich meebrengt.

De makelaar die je helpt bij het kopen van een huis, heet de aankoopmakelaar. Deze makelaar kan je helpen je wensen in kaart te brengen. Hij kan op zoek gaan naar een geschikte woning voor je. Hij kan je begeleiden bij de bezichtiging en gerichte vragen stellen. De aankoopmakelaar kan door zijn ervaring de waarde van de woning inschatten. Hij kan de onderhandelingen voor je voeren en de oplevering begeleiden. Ten slotte kan hij ook de financiering voor je regelen. Kortom, je kunt voor een uitgebreid pakket bij je aankoopmakelaar terecht. Je hoeft niet voor alle zaken de makelaar in te schakelen. Soms vraagt de makelaar een percentage van de koopprijs voor zijn diensten en soms wordt er een vast tarief gevraagd. Een aankoopmakelaar mag nooit tegelijkertijd de verkoopmakelaar zijn. De verkoopmakelaar heeft immers een financieel belang bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs.

Het is niet verplicht een aankoopmakelaar in de arm te nemen bij de koop van een woning. Je kunt het ook helemaal zelf doen. Zorg in dat geval dat je alles schriftelijk vastlegt. Zo heb je gemaakte afspraken en beweringen op papier staan en daarmee een stok achter de deur. Vraag dan ook consequent om een schriftelijke bevestiging. Is de verkoopmakelaar niet zo snel met zijn schriftelijke bevestigingen, voeg dit dan als een ontbindende voorwaarde bij het bod. Stel zoveel mogelijk vragen aan de verkoopmakelaar, laat alles zo duidelijk mogelijk voor je zijn.
Wanneer je op zoek bent naar een nieuwe koopwoning is het verstandig wanneer je een rechtsbijstandverzekering hebt afgesloten. Mocht het onverhoopt niet gegaan zijn zoals je dat bedacht hebt, dan kunt je altijd nog een beroep op je verzekering doen.

Niet over n nacht ijs

Als je een huis op het oog heeft, beslis dan niet meteen of je het neemt. Praat er met mensen in je omgeving over, bedenk wat voor- en nadelen zijn en wat voor gevoel het bij je opwekt. Door er met anderen over te praten kunt je wat afstand nemen en hoor je ook andere visies over het huis, de ligging en de buurt.

Doe niet meteen te gretig een bod. Je zult inmiddels hebben uitgerekend hoeveel je kunt besteden. Wanneer je een bod wil doen, ga dan niet meteen beginnen met alles in te zetten wat je te besteden hebt. Het openingsbod mag best wat laag ingezet worden. Wanneer je in onderhandeling raakt, kun je altijd nog je laatste troeven inzetten. Wanneer je eenmaal een bod hebt gedaan en de verkoper accepteert je bod, dan is er al sprake van een koop. Als particulier zijnde, die een woning wil kopen voor eigen woongebruik, heb je in Nederland nog wel drie dagen wettelijke bedenktijd. Heb je echter meteen een koopcontract getekend, dan is daar meestal een boeteclausule in opgenomen.

Meestal is die 10% van de verkoopprijs. Wees dus voorzichtig met direct een bod te doen. Doe het bod altijd schriftelijk, zo kun je er goed over nadenken en je kunt het bod onder bepaalde voorwaarden doen. In het schriftelijke bod leg je vast dat de koop ontbonden zal worden als blijkt dat je binnen een bepaalde periode geen financiering kunt rond krijgen. Ook zou je in je bod kunnen vermelden dat je het huis op een bepaalde datum uiterlijk wilt betrekken. Je kunt het zo uitgebreid maken als je wilt. Je kunt een lijstje vermelden met zaken die je bij de koop inbegrepen hebt, zoals het tuinhuisje. Veel makelaars werken met een biedingformulier. Daar is niets mis mee, zolang je het formulier goed bestudeert en weet waar je voor tekent. Je kunt op het biedingformulier ook je voorwaarden vermelden.

Wanneer je een bod hebt gedaan, is het afwachten. Misschien wordt het bod geaccepteerd, en ben je de nieuwe eigenaar van het huis. Of het bod wordt te laag bevonden en er wordt een tegenvoorstel gedaan, wat ruimte overlaat om een hoger bod te doen (mits je daar het geld voor hebt). Laat je overigens niet imponeren door de verkopende makelaar. Deze zal wat dramatiek opvoeren om de prijs op te drijven. Doe niet meteen een tegenbod, maar laat het even een dag (of twee) rusten. Veel makelaars kunnen je snel overtuigen. Je kunt ook overwegen op dit moment alsnog zelf een makelaar in de arm te nemen.

Notaris en andere kosten

Voor het vastleggen van alle afspraken met betrekking tot de verkoop van het huis is een notaris nodig. Degene die de notaris betaalt, mag ook de notaris kiezen. Meestal is dat bij “kosten koper” degene die het huis koopt: jij dus. De notaris regelt de koopakte, leveringsakte, en hypotheekakte.
De notaris zorgt ook voor de betaling van de overdrachtsbelasting aan de belastingdienst. Deze bedraagt 6% van de koopsom van het huis.

De leveringsakte is een officieel stuk, waarin alle afspraken tussen kopen en verkoper zijn vastgelegd en onderzocht door de notaris. De leveringsakte is ook het eigendomsbewijs. Bij het opvragen van de verschillende tarieven die door de notaris berekend worden voor de leveringsakte is het verstandig te vragen of de tarieven inclusief btw en kadasterkosten zijn.

De hypotheekakte is een officieel stuk waarbij de afspraken tussen jou, de geldnemer, en de geldverstrekker zijn vastgelegd. De hypotheekakte wordt opgesteld en gecontroleerd door de notaris. Het passeren van de hypotheekakte en leveringsakte wordt meestal door dezelfde notaris gedaan.

Je bent vrij om te kiezen wie je wilt wat de notaris betreft. Het loont zich daarom beslist om notaristarieven met elkaar te vergelijken. Je kunt bij diverse websites terecht. Let bij het vergelijken wel op het totale pakket: zijn de tarieven all-in, of komen er nog kosten bij?

Onderhandelen

Vaak wordt gedacht dat alleen de aankoopprijs onderhandelbaar is. De afsluitprovisie staat echter ook niet vast. Je kunt daarom gerust proberen te onderhandelen. Onderhandel over alles: niet alleen de koopprijs, maar ook de overdrachtsdatum en de hypotheek. Als je niet brutaal bent en probeert af te dingen, gooi je hoogstwaarschijnlijk een hoop geld weg. Je hoeft je nergens voor te schamen, alle partijen proberen er het best vanaf te komen. Daarom kun je best proberen een compromis te sluiten. En zoals bij alles geldt ook hier: niet geschoten is altijd mis.

Voordat je begint te kijken naar huizen is het belangrijk te bekijken of je in staat bent een huis te kopen. Zou je bijvoorbeeld met je salaris een hypotheek kunnen krijgen? Vraag je ook af wat je ervoor over hebt. Een hoge lening kan beklemmend worden als je weinig financiële ruimte overhoudt. Daarnaast kunt je het huis natuurlijk ook als investering zien: het wordt stukje bij beetje je eigen bezit. Denk in ieder geval goed na of je op dit moment toe bent aan het kopen van een huis, of dat je misschien toch liever een paar jaar huurt totdat de financiële situatie wat beter is.

Welke hypotheek?

Als je een hypotheek zoekt, lijkt er vaak een stortvloed aan informatie op je af te komen. Er zijn hypotheken in alle soorten en maten, en vaak worden er termen genoemd die niet makkelijk te begrijpen zijn. Laat je daarom goed adviseren en verbreed je kennis door bij verschillende hypotheekverstrekkers informatie in te winnen.

Een hypotheek is een hypothecaire lening. Het huis dat je koopt, is ook meteen het onderpand voor de lening. Met andere woorden: de bank kan je dwingen het huis te verkopen als je je maandelijkse betalingen niet verricht. Je hebt meestal maar een paar weken de tijd om de financiering voor het huis rond te krijgen. Een hypotheek is weliswaar binnen twee weken te regelen, maar het kan tegen zitten en wel zes weken duren. Zorg daarom altijd dat je het rond krijgen van je hypotheek als ontbindende voorwaarde bij je bod hebt gemeld.

Vraag meerdere offertes aan. Doe dit bijvoorbeeld bij de bank waar je normaal je bankzaken regelt, bij een hypotheekadviseur, een andere bank, en eventueel bij de verzekeringsadviseur. De verschillende adviseurs zullen je verzoek op hun eigen manier benaderen. Je hypotheekaanvraag wordt op die manier van wel heel veel verschillende kanten belicht. Hierdoor kunt je een betere keuze maken. Staar je niet blind op rentepercentages. Je kunt beter ervoor zorgen dat je precies weet hoe hoog de maandlasten voor je worden bij een bepaalde hypotheek.

Een hypotheek kan door iedere meerderjarige worden aangevraagd. Er wordt verwacht dat je een vaste betrekking hebt, of de werkgever moet de intentie hebben je in vaste dienst te willen nemen als je een tijdelijk contract hebt. Het inkomen moet toereikend zijn voor het hypotheekbedrag op te kunnen brengen. De BKR notering moet in orde zijn. Je hebt geen betalingsproblemen (gehad). Bij het indienen van de aanvraag is een kopie van het paspoort en een koopcontact nodig. Daarnaast moet een taxatierapport worden overgelegd.

Woonlasten

Het gebeurt zelden dat iemand een huis direct kan betalen. Er wordt over het algemeen altijd geld voor geleend. Het is handig om van te voren te weten hoeveel je precies kunt lenen. Denk hierbij niet meteen aan het maximale totaalbedrag dat geleend kan worden, maar ga van de maandelijkse lasten uit. Wanneer je weet hoeveel je maandelijks kunt besteden aan een hypotheek is het eenvoudig uit te rekenen welk hypotheekbedrag daarvoor geleend kan worden. Je kunt via verschillende websites zelf berekeningen doen. Laat je niet misleiden door astronomisch hoge bedragen tegen waanzinnig lage kosten. Dat zijn meestal lokkertjes die eenmaal een beroep erop doende, heel anders uitpakken. Kies liever voor realistische berekeningen bij betrouwbare banken.

Als je een huis gaat kopen is het zaak om niet alleen naar de directe woonlasten te kijken, zoals de hypotheek, maar ook naar de indirecte woonlasten. Je kunt hierbij bijvoorbeeld denken aan bijzondere gemeentebelastingen, onderhoudskosten en energiekosten. De jaarlijkse WOZ belasting is overigens voor huiseigenaren een stuk hoger dan voor huurders. Denk ook aan eventuele servicekosten. Deze bepalen voor een groot deel de maandelijkse lasten bij het kopen van een appartement.


Per gemeente verschillen de gemeentebelastingen. Soms worden er extra (milieu)heffingen gehanteerd. Ook is het van belang te kijken in welke staat het huis verkeert: moet er veel aan gedaan worden, is het goed geïsoleerd? Al deze aspecten ziet je later terug in je woonlasten. Daarnaast moet je een maandelijks bedrag opzij zetten voor het onderhoud aan je woning. Men kan ervan uitgaan dat het onderhoud aan het huis jaarlijks ongeveer 1% van de koopprijs kost.


Tips & Reacties

  • Tevreden met je huidige woonsituatie?

    Al je een ander huis wilt kopen, kijk dan eerst hoe tevreden je bent met de huidige woonsituatie. Schrijf op wat je prettig vindt aan je huis en wat je echt mist. Aan een huis kan je bijna alles veranderen (indeling, sfeer, comfort etc.), maar de locatie is bepaald, daar aan kan je zelf niets wijzigen (buurt, winkels, scholen etc.). Houd hier rekening mee in je keuze.
    Tip van Hetty Vlastuin op 21 oktober 2012
  • Controleer altijd de WOZ-Waarde

    Als je een huis hebt gekocht ben je natuurlijk blij met je nieuwe onderkomen. Vraag wel altijd even aan de makelaar en/of verkoper de huidige zogenaamde WOZ-Waarde op die de gemeente geschat heeft voor je nieuwe huis. In veel gevallen is de WOZ-waarde namelijk hoger door de gemeente geschat dan jouw aankoopprijs. Dat komt ook door de huidige woningmarkt. De kans is dan groot dat je teveel gaat betalen aan de onroerende zaak belasting, waterschapslasten en inkomstenbelasting. In dat geval is het handig een WOZ-Adviseur te vragen voor jou een brief te schrijven aan jouw gemeente. De gemeente betaalt een vergoeding aan de WOZ-Adviseur, dus het kost je niets en jij gaat minder belastingen betalen.
    Tip van WOZ-Adviseurs op 10 oktober 2010
  • Aanbouw in hypotheekbedrag

    Als je van plan bent om in de toekomst het huis uit te breiden met een aanbouw of dakkapel, laat dan het hypotheekbedrag in hypotheekregister hoger inschrijven dan de werkelijke hypotheek is. Wil je later je hypotheek verhogen, hoeft hij niet opnieuw ingeschreven te worden. Dat scheelt notariskosten.
    Tip van Niels op 29 augustus 2010
  • Wees voorzichtig

    Je moet je goed afvragen of de tip om een zo hoog mogelijke hypotheek te nemen "als investering op de toekomst" realistisch is. De huidige crisis toont aan dat je je stappen beter wat voorzichtiger kunt nemen omdat de bomen nu eenmaal niet tot in de hemel groeien.
    Tip van Rob op 6 oktober 2009
  • Wees voorzichtig

    Ik weet niet of voorgaande tip om een zo hoog mogelijke hypotheek te nemen "als investering op de toekomst"nog realistisch genoemd kan worden. De huidige crisis toont aan dat je beter je stappen wat voorzichtiger kunt nemen omdat de bomen nu eenmaal niet tot in de hemel groeien.
    Tip van Rob op 6 oktober 2009
  • Investeren met hoge hypotheek

    Wanneer je een huis wil kopen kun je het beste een zo hoog mogelijke hypotheek afsluiten, dat is een investering in de toekomst.
    Tip van Rein op 16 mei 2009

Deel je eigen tip over huis kopen

En maak kans op een cadeaubon ter waarde van € 25!